Construção e Mercado, Edição 174, jan/2016
A habitação popular, puxada pela nova faixa 1,5 do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), será a protagonista do mercado em 2016, segundo o diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal, Teotônio Rezende. "A faixa 2 tem sido o carro-chefe, mas a nossa expectativa para 2016 é de que a nova faixa 1,5 seja o principal produto da habitação social em termos de financiamentos. Depois virão: faixa 3, SBPE e, por último, a faixa 1", disse, em entrevista à Construção Mercado no fim de novembro.
Em período de crise econômica e escassez de crédito, o segmento de moradias populares vem ganhando espaço, sustentado por financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Na Caixa, detentora de 75% do mercado de crédito imobiliário, o volume de empréstimos para construção e compra de imóveis atingiu R$ 69,9 bilhões entre janeiro e setembro de 2015, queda de 26,0% em relação aos mesmos meses do ano anterior. Desse total, os empréstimos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) baixaram 43,6%, para R$ 30,1 bilhões. Já o crédito com origem no FGTS teve alta de 28,8%, para R$ 37,9 bilhões. "O grande tom do mercado em 2016 é o Fundo de Garantia."
Rezende acredita que os empréstimos com recursos do SBPE - usados para moradias de até R$ 750 mil - permanecerão restritos enquanto a taxa básica de juros e a inflação seguirem elevadas. Em contrapartida, a Caixa negocia com o Conselho Curador do FGTS a renovação de aportes em linhas com condições especiais. Esse é o caso do Pró-Cotista, que recebeu em julho R$ 4 bilhões do fundo para financiar imóveis de até R$ 400 mil, a taxas anuais entre 7,85% a 8,85%.
Outro exemplo é uma linha lançada pela Caixa em agosto, com R$ 1 bilhão do fundo, para construtores financiarem obras com unidades de até R$ 300 mil, a taxas anuais a partir de 8,5%. Em outubro, o Conselho ainda autorizou a destinação de mais R$ 8,1 bilhões para a faixa 1 do MCMV. "Estamos contando com isso, que novos recursos venham", disse Rezende. Acompanhe trechos da entrevista:
Em 2015, a Caixa promoveu três elevações de taxas de juros dos empréstimos com recursos do SBPE. O banco também ampliou o valor exigido como entrada no financiamento de imóveis usados. Esses ajustes são suficientes para adequar as operações do banco à nova conjuntura econômica?
Fizemos três aumentos da taxa de juros, e a demanda não se alterou. Pelo contrário: as pessoas passaram a antecipar o negócio com medo de novos aumentos. O simulador (da Habitação, no site da Caixa), que é a nossa maior referência de mercado, continua a ter entre 6 e 7 milhões de acessos todo mês. O ajuste que causou impacto mesmo foi o da LTV (Loan To Value, refere-se ao valor do financiamento frente ao valor do imóvel), reduzido para 50% em abril. Ao mexer na LTV do crédito para imóveis usados praticamente saímos do mercado do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Era o que nós queríamos mesmo, não houve nenhum erro de dosagem.
Há novos ajustes previstos para o curto prazo?
Na habitação social, nós não mexemos em nada em 2015, nem acreditamos que vamos mexer em 2016, salvo se ocorrer algo totalmente fora do planejado. Na habitação de mercado, hoje (fim de novembro) não temos motivo para mexer em taxa de juros nem LTV. O que poderia nos levar a realizar mudanças seria um saque mais forte da poupança, mas o volume de saída já está mostrando estabilização. O poupador que procurou a poupança por conta da queda da Selic já migrou para outras aplicações nesse cenário de alta da taxa de juros. Ficaram o pequeno poupador e o grande poupador que é totalmente avesso a risco. A sangria está chegando ao fim.
A poupança terá captação negativa em 2016?
Não chegará ao patamar de 2015 (R$ 51,1 bilhões entre janeiro e outubro), mas também não vejo cenário para captação positiva. Deve ficar perto do zero a zero.
A Caixa priorizou os financiamentos imobiliários com recursos do FGTS. Que balanço pode ser feito após quase um ano nesse cenário?
A opção pela habitação social ocorreu por conta, além da própria vocação da Caixa, da escassez de recursos da poupança no mercado como um todo, que deve fechar o ano de 2015 com R$ 60 bilhões de perda e nenhuma expectativa de retorno. No entanto, desde maio a habitação social bate recordes sucessivos em relação ao mês anterior.
Os financiamentos com recursos do FGTS permanecerão no foco neste ano?
O setor mais do que nunca estará focado em 2016 na habitação social, com imóveis de até R$ 225 mil. O grande tom do mercado é o FGTS. A faixa 2 do Minha Casa Minha Vida tem sido o carro-chefe, mas a nossa expectativa para 2016 é de que a nova faixa 1,5 seja o principal produto da habitação social em termo de financiamentos. Depois virão: faixa 3, SBPE e, por último, a faixa 1, que seguramente não terá um desempenho muito grande. A faixa 1 começará a mostrar retomada apenas no segundo semestre de 2017 e no início de 2018. A faixa 3, com a elasticidade da renda para R$ 6.500, vai ocupar um espaço que hoje é do SBPE. Também não acredito em um bom desempenho do SBPE no mercado como um todo. O que vai acontecer no ano que vem é que cada banco vai financiar o estoque que já teve a produção financiada por ele. (O Ministério das Cidades ampliou em setembro as faixas de renda das famílias que serão atendidas no MCMV 3 e criou a faixa 1,5, que terá subsídio de R$ 45 mil aportado pelo FGTS. Veja tabela com as faixas vigentes.)
A faixa 1 do MCMV depende de recursos do Tesouro Nacional. Diante da obrigação de ajuste fiscal, não seria a hora exata de se rediscutir o modelo?
Não dá para imaginar a faixa 1 diferente do que é. A faixa 1,5 foi criada para atender um hiato que existia entre a faixa 1 e a faixa 2. Como o programa é feito por prioridade, raramente chega a vez daquele que está próximo do teto da primeira faixa. Daí veio a faixa 1,5, com subsídio que chega a R$ 45 mil. Se acabarmos com o subsídio integral, voltamos a criar um pedaço do mercado formado por um público muito grande, que não possui imóvel. Mas esse público não constitui demanda. É só carência. Essa parcela não consegue comprar imóvel por conta própria, e ninguém vai produzir para ela dessa maneira. Um dos grandes méritos do MCMV foi trazer para dentro do mercado esse segmento que está abaixo da linha de financiamento.
Como garantir que o programa continue rodando dentro desse modelo em um ambiente de corte de gastos públicos?
É claro que não há como manter ao longo do tempo uma carga de subsídio como se vinha dando para a faixa 1, tanto que as metas estão sendo repensadas. A criação da faixa 1,5 já é um grande avanço para calibrar melhor o público, pois quem se enquadra aí já consegue pagar financiamento com a ajuda do subsídio de R$ 45 mil.
O FGTS foi bastante exigido em 2015. O fundo foi usado, inclusive, para fins diferentes da habitação social, como ocorreu ao se direcionar recursos para o BNDES. Na sua opinião, o FGTS está sobrecarregado?
É claro que não existe fonte de recursos inesgotável, mas o fundo está numa situação muito boa. Toda decisão tomada é composta por várias análises. Os R$ 8,1 bilhões que direcionamos para cumprir as parcelas da faixa 1, por exemplo, só seguiram em frente depois de checarmos que esse recurso não iria impactar as contratações das faixas 2 e 3 nem a estabilidade do fundo. As decisões estão sendo tomadas dentro de um contexto de sustentabilidade. É claro que vai chegar um momento em que teremos de segurar, mas ainda não há nenhum sinal que motive isso.
Esse momento tem a ver como um provável aumento do nível de desemprego?
As análises trabalham com diversos cenários: estabilidade, otimista e muito pessimista, inclusive um cenário de desemprego agravado.
O Projeto de Lei 1.358/15, que prevê um aumento gradual da remuneração do fundo para se equiparar aos rendimentos da poupança em 2018, inviabiliza o segmento de moradias populares? Não fazemos nenhum cenário baseado nesse projeto porque, se ele passar, nós não teremos cenário a ser feito. Os segmentos de média e baixa rendas estarão fora do mercado. E, nisso, metade das construtoras do Brasil vai quebrar.
O projeto já foi aprovado na Câmara dos Deputados e aguarda posição do Senado. Que rumos deve tomar?
O PL deve ficar congelado por um bom tempo. Esperamos que continue assim para que nesse ínterim apareça alguma proposta intermediária. Se o projeto de lei passar, teremos que repensar a habitação social do Brasil partindo do pressuposto que ela só será carregada por recursos da União. O Fundo de Garantia passaria a ser um instrumento para a habitação de mercado, e essa não é a função dele. Mas eu prefiro acreditar que essa hipótese não existe.
Qual é a sugestão da Caixa?
Que o PL seja arquivado.
Quais as projeções de volume de financiamentos da Caixa para o acumulado de 2015 e para 2016?
Fechamos setembro com crescimento de 17,2% na carteira de financiamentos em relação a igual período de 2014, para um total próximo a R$ 400 bilhões. Devemos fechar 2015 crescendo 17% em estoque de carteira em relação a 2014. Em 2016 seguramente não vamos obter um percentual como esse. Acredito que cresceremos entre 10% a 12%, fortemente puxados pela habitação social.
E quanto ao volume de financiamento?
Não temos o número (de 2015) fechado ainda, mas obviamente não será melhor (que o de 2014), mesmo com a habitação social tendo crescido bastante. Em 2016, também não. Até 2017, nenhum banco vai repetir o desempenho que vinha alcançando no passado.
O último balanço da Caixa, publicado em setembro, mostrou inadimplência de 1,82% na carteira de crédito imobiliário. Como se divide esse número entre pessoa física e jurídica?
Nós fechamos 2014 com 1,47%. O montante que representa a pessoa jurídica dentro do crédito imobiliário é pequeno, não chega a 10% da carteira, embora tenhamos uma participação muito grande na produção de imóvel no País. Nos últimos anos tivemos os melhores índices de inadimplência no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) de 1964 até o presente. Dentro da curva da habitação da Caixa, a alta para 1,82% é sazonal - quedas normalmente acontecem no meio e final do ano. Não fecharemos 2015 com 1,47%, mas em torno de 1,6% ou 1,7%. Mesmo assim, índices muito bons.
A leva de distratos em 2014 e 2015 não interferiu na inadimplência da pessoa jurídica?
Atualmente o que força o distrato é o preço do imóvel, por vezes comercializado a um preço mais em conta do que o cliente comprou. O empresário, então, repactua o contrato ou o consumidor opta por distratar e comprar o imóvel no preço mais baixo. Você pode deduzir que isso está impactando a inadimplência da Caixa, mas não é o que tem acontecido. A nossa inadimplência não saiu dos padrões usuais dos últimos anos. A gente acompanha todo mês a inadimplência e a comercialização dos imóveis por safra. Na habitação social só houve variação para cima. Se a gente comparar o quanto já foi vendido da safra de 2015, estamos dois pontos percentuais acima do que foi comercializado na safra de 2014.
E na habitação de mercado?
Aí, sim, houve queda na velocidade de vendas. Pouco tempo atrás, as empresas vendiam todo o empreendimento até os quatro primeiros meses de construção. Hoje essa venda termina próximo ao final da construção, o que é o normal. O usual é vender o empreendimento ao longo da fase de produção. Estamos caminhando para isso.
Em 2016 a quitação do financiamento pelo produtor pode ser empurrada um pouco mais para a frente?
No SBPE, seguramente sim. Na habitação social, continuará no mesmo ritmo.
No caso da SBPE, de um lado o incorporador não consegue vender os imóveis e completar o repasse, enquanto do outro lado ele precisa quitar o financiamento. Como desatar esse nó no segmento?
Não há como conseguir um instrumento de mercado para financiar no longo prazo com uma taxa Selic acima de 14%.
Mas ao longo do ano houve alguns acertos, como a flexibilização do compulsório bancário e o direcionamento de recursos de securitização. Existe mais espaço de manobra, pelo menos algo que dê um fôlego no curto prazo?
O Fundo de Garantia deu grandes contribuições, como os cerca de R$ 6 bilhões destinados ao Pró-Cotista - e o perfil do cliente desta linha é o perfil do tomador do SBPE. Lançamos esse produto em julho, e ele só não foi zerado porque seguramos para chegar no final do ano. Tínhamos demanda para ter acabado com ele em outubro. O Pró-Cotista é uma das grandes contribuições que o Fundo de Garantia pode dar em 2016. Estamos contando com isso, que novos recursos venham.
Isso atenderá a habitação de mercado?
A rigor, o Pró-Cotista é para imóveis até R$ 750 mil, mas colocamos a trava em R$ 400 mil para conseguir convencer o Conselho (Curador do FGTS) a colocar aquela quantidade toda de recursos. Mas nada impede que trabalhemos um valor um pouco maior em 2016. Outra linha importante que está em maturação é aquela com recursos do Fundo de Garantia para produção de imóveis até R$ 300 mil. Já foi oferecido R$ 1 bilhão e devemos repetir a dose em 2016, quando os empresários terão mais projetos adequados a essa linha.
Há margem para estender o Pró-Cotista além do limite de R$ 400 mil?
Isso é negociação. Nós estamos pedindo (ao Conselho Curador do FGTS) o mesmo volume e vamos fazer uma calibragem para cima no valor.
O mercado pode repassar esse ajuste para os preços?
Sem chance, porque o setor está superestocado. O empresário quer o recurso para vender o que está estocado. Pelo lado do consumidor, a situação está favorável, pois não há nenhuma margem para sobrecarga de preço.
Além das repetidas doses do Pró-Cotista e da linha para pessoa jurídica, outras condições, como taxa de juros, serão avaliadas?
Não vejo espaço nenhum para redução de taxa de juros em 2016. Se os juros se mantiverem no mesmo patamar atual, já está uma maravilha. Não há espaço para nenhum banco concorrer por taxa de juros em 2016. A concorrência entre os bancos se dará por um bom tempo, senão em definitivo, na qualidade de atendimento do cliente e em produtos aderentes à demanda.
Há uma tendência de queda real no valor dos imóveis em 2016, aprofundando um movimento já visto em boa parte das praças em 2015. Diante do cenário atual, qual é a profundidade dessa queda?
Talvez até 2017 ou início de 2018 poucos mercados verão o valor do imóvel ganhar da inflação. Quem tiver imóvel empatando com a inflação é um privilegiado. A tendência natural é uma perda real de 8% a 9% ao ano. Mas também não acredito em nada despencando. Os bancos foram conservadores no período do boom imobiliário. Todos os bancos que compõem o grupo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) foram extremamente rigorosos, não houve ninguém relaxando. E, no Brasil, entre as medidas que o Banco Central tomou ao longo desses anos, nenhuma foi para corrigir problemas, mas para evitar que problemas acontecessem.
Não há risco de a Caixa retomar imóveis e virar imobiliária, então?
Com certeza não.
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